Possibili col regolamento condominiale misure più restrittive rispetto al Codice Civile

Il regolamento condominiale, di natura contrattuale, può validamente derogare in senso più restrittivo alle previsioni del Codice Civile in materia di innovazioni e di uso della cosa comune, stabilendo divieti di modifiche esterne che incidano su architettura, estetica o simmetria del fabbricato secondo le caratteristiche esistenti all’epoca della sua costruzione. Tali disposizioni regolamentari prevalgono sulle norme codicistiche e non richiedono l’applicazione cumulativa di tutti i parametri indicati, essendo sufficiente l’alterazione anche di uno solo di essi per configurare la violazione del regolamento.
Questo il paletto fissato dai giudici (ordinanza numero 33858 del 23 dicembre 2025 della Cassazione) a chiusura del contenzioso sorto in uno stabile in quel di Asti.
A dare il ‘la’ alla querelle giudiziaria è un condòmino, il quale rivendica il diritto di mantenere i varchi di ingresso nel muro perimetrale condominiale della facciata che prospetta sul cortile per accedere alle proprie autorimesse e di ottenere la liberazione di detto cortile dalle automobili ivi parcheggiate dagli altri condòmini. In aggiunta, chiede di imporre all’amministratore di adottare tutte le misure idonee ad impedire il parcheggio delle autovetture nel cortile condominiale.
Tali istanze vengono respinte dai giudici di merito, i quali, in particolare, in Appello, osservano che la sostituzione, da parte del condòmino, di tre porte basculanti dei ‘box auto’ ai preesistenti muri di tamponamento nella facciata condominiale prospiciente il cortile, nella quale in precedenza erano ubicati solo l’ingresso secondario condominiale al centro e le vetrine del negozio di alimentari acquistato dal condòmino e trasformato (mentre i ‘box auto’ erano originariamente ubicati solo su un’altra facciata condominiale), ha il regolamento condominiale contrattuale – risalente al 1968 – che, derogando a quanto previsto dal Codice Civile, sancisce che non può essere intrapresa dai singoli condòmini alcuna operazione esterna che modifichi l’architettura, l’estetica o la simmetria del fabbricato, applicando quindi disposizioni volte a mantenere la conformazione originaria del fabbricato condominiale, compiutamente descritta nel regolamento medesimo e riportata anche nella planimetria allegatavi.
In sostanza, il condòmino è tenuto al ripristino dello stato dei luoghi, con la chiusura dei tre varchi con basculante realizzati nella parte centrale del muro perimetrale.
Allo stesso tempo, viene confermato il diritto dei condòmini di parcheggiare i loro veicoli sul cortile antistante i ‘box auto’ realizzati, senza autorizzazione condominiale, dal condòmino. Su questo fronte, i giudici precisano che il regolamento condominiale, nel vietare di ingombrare il cortile comune, non ha inteso inibire anche il parcheggio dei veicoli dei condòmini, mancando un divieto espresso in questo senso, ed essendo stato quel cortile utilizzato in tal modo dai condòmini.
Confermate in Cassazione le valutazioni compiute in Appello, poiché il regolamento condominiale, di natura contrattuale, nello stabilire che non può essere intrapresa dai singoli condòmini alcuna operazione esterna che modifica l’architettura, l’estetica o la simmetria del fabbricato, consentendo invece le modifiche interne previa autorizzazione scritta dell’amministratore condominiale purché non incidenti sulle strutture portanti e non pregiudicanti i diritti degli altri condomini, in riferimento alla struttura originaria del fabbricato compiutamente descritta nello stesso regolamento, ha derogato in senso più restrittivo alle previsioni codicistiche ed ha quindi deciso sulla domanda di ripristino del muro perimetrale avanzata dal condominio, facendo applicazione del regolamento condominiale.
Più nello specifico, poi, i giudici precisano che il divieto – espresso a chiare lettere – di apportare modifiche esterne all’architettura, all’estetica o alla simmetria del fabbricato secondo le caratteristiche esistenti all’epoca del suo originario completamento costruttivo, è ricavabile, malgrado il mancato riferimento testuale alla collocazione temporale delle caratteristiche che si intendono salvaguardare, attraverso un’interpretazione complessiva del regolamento condominiale, che nelle premesse contiene uno specifico riferimento allo stato dei luoghi coevo all’approvazione del regolamento, emergente anche dalle planimetrie allegate.
In generale, al di là dell’inconferente riferimento anche alla diversità di funzione delle basculanti rispetto alle vetrine del preesistente negozio di alimentari, riguardanti le parti laterali della facciata sul cortile non più oggetto di causa, si è ritenuto che le modifiche apportate agli elementi strutturali ed esteriori con la realizzazione delle basculanti dei box nella facciata condominiale sul cortile al posto dei muri di tamponamento preesistenti nella zona centrale, facciata che in precedenza non presentava nella struttura originaria basculanti di chiusura dei box, presenti solo su un’altra facciata, abbiano alterato la specifica identità che il fabbricato aveva all’epoca della sua costruzione, incidendo negativamente sul decoro architettonico e sull’armonia originaria in violazione del regolamento condominiale.
Tale disposizione, poi, ponendo a base del divieto di modifiche esterne del fabbricato l’incidenza alternativa, e non necessariamente simultanea e cumulativa, su architettura, estetica, o simmetria del fabbricato, e non un concetto unitario di sagoma, come invece ipotizzato dal condòmino , da un lato deve ritenersi violata anche solo in caso di modifica negativa di uno solo di detti parametri (e quindi anche della sola struttura architettonica senza peggioramento dell’aspetto estetico, o della simmetria rispetto ad un’altra facciata), e dall’altro rende superfluo il riferimento all’alterazione della destinazione del bene comune ed alla compromissione della facoltà di pari uso degli altri condòmini.