Aliquota agevolata per l’abitazione principale: possibile anche col contemporaneo utilizzo di più unità catastali

In materia di imposta comunale sugli immobili, il contemporaneo utilizzo di più unità catastali non costituisce ostacolo all’applicazione, per tutte, dell’aliquota agevolata prevista per l’abitazione principale. A patto, però, che il complesso abitativo utilizzato non trascenda la categoria catastale delle singole unità che lo compongono, assumendo rilievo a tal fine non il numero delle unità catastali ma l’effettiva utilizzazione ad abitazione principale dell’immobile complessivamente considerato, anche nel caso in cui si tratti di immobili catastalmente distinti.
In tale ottica, l’inquadramento catastale dell’unità immobiliare accessoria rispetto a quella principale è di per sé irrilevante ai fini del riconoscimento dell’aliquota agevolata, dovendo invece verificarsi la sussistenza delle condizioni prescritte dal Codice Civile in merito alla catalogazione delle pertinenze e se l’alloggio complessivamente realizzato rientri nella tipologia degli alloggi non di lusso.
Questi i chiarimenti forniti dai giudici (ordinanza numero 25239 del 15 settembre 2025 della Cassazione) in merito ad un contenzioso sorto nella Capitale e relativo ad avvisi di accertamento in materia di ICI per gli anni dal 2008 al 2011.
Nodo centrale è la valutazione dell’immobile indicato dal contribuente come pertinenza dell’abitazione principale.
Per i giudici di secondo grado è corretta la pretesa avanzata dal Comune, poiché l’unità immobiliare che il contribuente considera pertinenza dell’abitazione principale è riportata in catasto nella categoria ‘A/2’ e, quindi, trattandosi di un’abitazione di tipo civile, non può essere considerata pertinenza ed usufruire, quindi, dell’agevolazione prevista per la prima abitazione, laddove la procedura di fusione delle due unità immobiliari è stata posta in essere dal contribuente solo nel luglio del 2014, con la conseguenza che esclusivamente da tale periodo ha iniziato a produrre i suoi effetti.
Di diverso parere, invece, i magistrati di Cassazione, i quali precisano che i benefici per l’acquisto della prima casa possono riguardare anche alloggi risultanti dalla riunione di più unità immobiliari, purché queste siano destinate dall’acquirente, nel loro insieme, a costituire un’unica unità abitativa: pertanto, il contemporaneo acquisto di due appartamenti non è di per sé ostativo alla fruizione di tali benefici, a condizione che l’alloggio così complessivamente realizzato rientri, per la superficie, per il numero dei vani e per le altre caratteristiche nella tipologia degli alloggi ‘non di lusso’.
In quest’ottica, in tema di ICI, il contemporaneo utilizzo di più unità catastali non costituisce ostacolo all’applicazione, per tutte, dell’aliquota agevolata prevista per l’abitazione principale (agevolazione trasformatasi in totale esenzione a decorrere dal 2008), sempre che il derivato complesso abitativo utilizzato non trascenda la categoria catastale delle unità che lo compongono, assumendo rilievo a tal fine non il numero delle unità catastali, ma l’effettiva utilizzazione ad abitazione principale dell’immobile complessivamente considerato (anche nel caso in cui si tratti di immobili catastalmente distinti), ferma restando la spettanza della detrazione una sola volta per tutte le unità.
Peraltro, sempre in tema ICI, la normativa, definendo, ai fini di tale imposta, la nozione di fabbricato ed escludendo l’autonoma tassabilità delle aree pertinenziali alle costruzioni, presuppone l’accezione di pertinenza, senza che valga ad escludere il nesso pertinenziale la mera distinta iscrizione in catasto della pertinenza e del fabbricato.
In particolare, poi, l’esclusione dell’autonoma tassabilità delle aree pertinenziali si fonda sull’accertamento rigoroso dei previsti presupposti, desumibili da concreti segni esteriori dimostrativi della volontà del titolare, consistenti nel fatto oggettivo che il bene sia effettivamente posto, da parte del proprietario del fabbricato principale, a servizio (o ad ornamento) del fabbricato medesimo e che non sia possibile una diversa destinazione senza radicale trasformazione, poiché, altrimenti, sarebbe agevole per il proprietario al mero fine di godere dell’esenzione creare una destinazione pertinenziale che possa facilmente cessare. Ne deriva che l’inquadramento catastale dell’unità immobiliare accessoria rispetto a quella principale è di per sé irrilevante ai fini del riconoscimento dell’aliquota agevolata.